3,5 millions de propriétaires ont reçu leur avis d’imposition cette année. Suppression de la taxe d’habitation ? Oui, mais uniquement pour leur résidence principale. Pour les résidences secondaires, la page n’est pas tournée.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2025 : ce qui change et ce qui reste
2025 ne signe pas la fin de la taxe d’habitation pour tout le monde. Si la résidence principale échappe désormais à cette taxe, chaque résidence secondaire continue d’être taxée, sans exception. Le propriétaire d’une maison de campagne, d’un appartement à la mer, ou d’une villa en montagne doit encore s’acquitter de cette charge. Et la facture grimpe : plus de 2 500 communes ont choisi d’appliquer une majoration, parfois jusqu’à 60 % de supplément. Derrière ces chiffres, des propriétaires découvrent des hausses brutales, parfois inattendues, qui mettent la pression sur leur budget.
Pas de révolution dans le mode de calcul : la valeur locative cadastrale reste la base, et chaque commune fixe son taux. Cette mécanique laisse peu de place à l’improvisation. Le montant final dépend de la politique locale, souvent très différente d’une zone à l’autre. Dans les régions où le marché immobilier est sous tension, la majoration vise clairement à limiter la multiplication des résidences secondaires et à faciliter l’accès au logement principal.
Pour mieux cerner ce qui différencie chaque situation, voici les principaux points à retenir :
- Montant taxe : il varie selon la commune et peut être alourdi par une majoration décidée localement.
- Calcul taxe habitation : la méthode ne change pas, mais les taux et éventuelles majorations dépendent des choix municipaux.
- Suppression taxe habitation : elle ne concerne que la résidence principale.
Le maintien de cette taxe sur les résidences secondaires creuse un fossé entre différents profils de propriétaires et met en lumière des enjeux de justice sociale et de gestion du territoire.
Qui doit s’acquitter de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
La règle est précise : toute personne qui détient une résidence secondaire au 1er janvier est redevable de la taxe d’habitation pour l’ensemble de l’année, qu’il s’agisse d’un bien acheté récemment ou détenu depuis des années. Cette obligation s’applique aussi en cas de vente ou de location en cours d’année : c’est la situation au 1er janvier qui compte.
Le fisc ne s’adresse pas uniquement au propriétaire. L’usufruitier, ou le locataire qui occupe le logement durablement (hors location saisonnière de courte durée), peuvent également être concernés. Pour éviter tout litige, chaque propriétaire doit déclarer en ligne l’usage de chaque bien. Une omission ou une déclaration imprécise entraîne des rappels et des régularisations.
Pour clarifier les profils concernés par la taxe, les cas suivants sont à connaître :
- Propriétaire : il paie la taxe pour toute résidence secondaire inscrite à son nom au 1er janvier.
- Locataire : il n’est concerné que si le bail court sur plus de six mois et que le logement n’est pas sa résidence principale.
- Usufruitier : en cas de démembrement de propriété, c’est à lui que revient le paiement.
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales ne change rien pour les résidences secondaires. Chaque avis reçu reste à régler, sans abattement possible. La règle s’applique partout, sans distinction de localisation.
Exonérations et allègements : quelles situations ouvrent droit à des exceptions ?
La porte n’est pas complètement fermée, mais très peu de cas donnent lieu à une exonération de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire. Les critères sont stricts, et le fisc ne les accorde que dans des situations exceptionnelles.
Voici les principales circonstances permettant de demander une exonération ou un allègement :
- Transformation du logement en résidence principale pour des raisons de santé ou de handicap avéré.
- Départ en maison de retraite, si l’ancien domicile n’est plus occupé que de façon épisodique.
- Logement rendu inhabitable par des travaux lourds, empêchant toute occupation.
Le dégrèvement n’est jamais automatique. C’est la commune qui décide, et elle le fait au cas par cas, souvent en réponse à des situations locales de crise immobilière ou de désertification. Les propriétaires doivent fournir des justificatifs solides pour espérer obtenir une réduction. La tendance actuelle, cependant, va plutôt vers la majoration, destinée à lutter contre la vacance des logements.
Louer son bien en meublé ne donne pas droit à un allègement, sauf si le logement devient vraiment la résidence principale du locataire. Dans ce cas, il faut effectuer un changement de statut auprès de l’administration. Quant à la taxe foncière, elle reste due dans tous les cas, sans exception selon la nature de l’occupation. La fiscalité locale ne laisse que très peu d’options pour alléger la charge sur les résidences secondaires.
Pourquoi reçoit-on encore un avis de taxe d’habitation pour une résidence secondaire ?
Chaque automne, l’avis de taxe d’habitation sur la résidence secondaire arrive dans la boîte aux lettres. Beaucoup pensaient être dispensés, mais la réalité est toute autre : la suppression de la taxe ne concerne que la résidence principale. Les logements utilisés de façon occasionnelle ou saisonnière, tout comme les logements vacants (sauf s’ils relèvent de la taxe sur les logements vacants, dite TLV), restent imposés.
L’administration fiscale s’appuie sur la déclaration annuelle pour faire la différence entre résidence principale et secondaire. Un bien non déclaré comme domicile permanent reste systématiquement taxé. L’avis détaille le montant, avec parfois une majoration marquée dans les communes où la pression immobilière est forte. Depuis 2023, la liste des communes ayant choisi cette option s’est considérablement allongée.
Pour distinguer les différents cas d’imposition, voici les éléments clés :
- Une résidence secondaire reste taxée, même si elle n’est occupée que quelques semaines par an.
- Un logement vacant peut basculer sous la TLV, mais selon des critères spécifiques.
Le paiement de la taxe ne dépend ni de la fréquence d’occupation ni de la durée des séjours. Seule une requalification officielle ou une demande de dégrèvement acceptée peut suspendre l’imposition. En matière de fiscalité locale, la déclaration faite à l’administration prévaut sur tout le reste, usage réel compris.
Pour les propriétaires de résidences secondaires, la note ne disparaît pas. Elle s’invite chaque année, implacable, rappelant que la propriété d’un toit de vacances ou d’un pied-à-terre s’accompagne désormais d’un prix à payer, toujours bien réel.
