L’absence d’information précontractuelle sur certains risques dans un contrat de vente d’immeuble à construire expose le vendeur à des sanctions lourdes, y compris l’annulation de la vente. Pourtant, l’exigence d’un devoir de conseil ne cesse d’évoluer, entraînant une incertitude chronique pour les professionnels de la construction.
L’articulation entre droits fondamentaux des cocontractants, obligations de soin et exigences d’information n’a jamais été totalement stabilisée, malgré les tentatives de clarification du législateur. Les récentes décisions judiciaires sur la portée de l’article 1137 du Code civil témoignent d’un équilibre encore fragile entre protection de l’acquéreur et sécurité juridique des opérateurs.
Pourquoi l’article 1137 du Code civil occupe une place centrale dans la protection des droits fondamentaux
L’article 1137 du code civil n’est pas un simple article de plus dans l’arsenal juridique : il irrigue tout le droit des contrats en posant une définition exigeante du vice du consentement. Réformé par l’ordonnance de 2016 puis par la loi du 20 avril 2018, ce texte élargit le dol à la réticence dolosive. Autrement dit, garder le silence sur une information décisive pour le consentement devient une faute. Le législateur s’est emparé d’une question qui taraudait les praticiens et la jurisprudence, notamment la cour de cassation, depuis plus d’une décennie : jusqu’où va la loyauté contractuelle ?
La bonne foi s’impose à chaque étape de la formation du contrat. Protéger le consentement n’est plus une option, c’est la colonne vertébrale du droit civil. Chacun doit livrer à l’autre toute information qui pourrait influencer sa décision. Cette exigence irrigue le régime des obligations contractuelles : dissimuler volontairement une donnée clé expose à la nullité du contrat ou à la réparation du préjudice.
La doctrine s’interroge : doit-on étendre sans fin le dol, ou préserver la fiabilité des échanges ? Les derniers arrêts publiés au bulletin de la cour de cassation illustrent la souplesse de l’article 1137, qui s’applique aussi bien aux conventions civiles qu’aux contrats d’affaires. Les professionnels du droit des obligations n’ont pas le choix : chaque silence, chaque omission, doit être relu à la lumière de cette transparence accrue. Cela bouleverse les habitudes des juristes, qui doivent repenser leur approche du contrat.
Obligation de soin en droit privé : de quoi parle-t-on vraiment ?
L’obligation de soin, en droit privé, repose sur un principe simple : toute partie à un contrat doit agir avec prudence et diligence. Dans le cadre de la responsabilité contractuelle, cette exigence, ancrée dans le droit des contrats, permet de distinguer une simple inexécution d’une véritable faute. Le code civil encadre précisément ces obligations, imposant une vigilance qui ne s’arrête pas à la technique.
Dans les litiges, la preuve devient un enjeu central. C’est à celui qui invoque un manquement qu’il revient d’en apporter la démonstration, qu’il s’agisse d’une obligation de moyens ou de résultat. La jurisprudence de la cour de cassation (cass. Civ., bull. Civ.) affine les nuances : élément matériel, élément moral, intention de tromper ou simple négligence. Les arrêts récents invitent à scruter de près les circonstances de chaque affaire, et à ne jamais perdre de vue les attentes fixées par le contrat.
Voici les principaux éléments à prendre en compte pour caractériser le manquement au devoir de soin :
- Élément matériel : acte ou omission reproché
- Élément moral : intention ou comportement fautif
- Preuve requise : démonstration de la faute, du préjudice et du lien de causalité
Le juriste doit jongler avec les textes du code civil et les réalités de la pratique quotidienne. La limite entre erreur et dol reste parfois floue. Les professionnels du droit des contrats suivent de très près chaque décision de justice, prêts à ajuster leur stratégie pour préserver l’efficacité des obligations civiles.
Quels enjeux pour les professionnels de la construction face à l’inobservation des clauses d’information en VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) place les promoteurs, constructeurs et acteurs de l’immobilier face à une exigence claire : délivrer une information précontractuelle précise et accessible. L’article 1137 du code civil, en réprimant la réticence dolosive et en imposant la transparence, confronte les professionnels à une équation délicate : fournir une information complète et loyale, tout en anticipant le risque d’une remise en cause du contrat ou d’une action en responsabilité.
La vigilance s’impose sur le contenu et la portée des clauses intégrées aux contrats de réservation ou de vente. Oublier une donnée essentielle, dissimuler un élément déterminant, qu’il s’agisse de la description du bien, des modalités de paiement ou des délais d’achèvement, c’est s’exposer à la requalification du contrat, voire à une action en responsabilité fondée sur la jurisprudence de la cour de cassation (cass. Civ., bull. Civ.). Les juges analysent la bonne foi de chaque partie, vérifient la réalité de l’information transmise et réagissent en proportion de la gravité du manquement.
Les risques majeurs en cas de manquement à l’obligation d’information en VEFA sont les suivants :
- Action en nullité : annulation pure et simple du contrat de VEFA
- Action en réparation : indemnisation du préjudice subi
Pour les professionnels de la construction, intégrer dans leur quotidien la réforme du droit des contrats n’est plus une option. Les exigences, renforcées par la loi du 20 avril 2018, font de l’information le pivot de la conclusion des contrats d’affaires. D’où l’importance d’une documentation irréprochable et d’une traçabilité des échanges, deux alliées inestimables pour sécuriser la validité contractuelle.
Vers une évolution des pratiques contractuelles : perspectives et pistes d’amélioration
La réforme du droit des contrats, portée par l’ordonnance de 2016 puis par la loi du 20 avril 2018, vient bouleverser le paysage. Les professionnels du droit civil s’interrogent : comment rendre les échanges plus transparents, sans transformer la signature d’un contrat en véritable parcours du combattant ? Le législateur impose désormais la révélation des informations déterminantes, mais la frontière entre loyauté et excès de formalisme reste incertaine.
Alors que la jurisprudence affine progressivement la notion de réticence dolosive, une harmonisation européenne fait son chemin dans le débat. Des praticiens, inspirés par les analyses de Malaurie, Aynès ou Stoffel, soulignent l’avantage d’un dialogue entre droit civil français et droit européen des contrats. Plusieurs leviers concrets s’esquissent : documentations plus claires, formation continue des juristes, et outils numériques adaptés aux nouveaux défis.
Les principales pistes d’amélioration qui émergent aujourd’hui sont les suivantes :
- Clarification des clauses relatives à l’information précontractuelle
- Renforcement de la traçabilité des échanges et des consentements
- Accompagnement des commerçants avertis et du candidat expérimenté par des dispositifs spécifiques
La question de la non-révélation de l’estimation de la valeur de la prestation continue d’alimenter les débats. Doit-on exiger une transparence absolue, quitte à rigidifier l’accord contractuel ? Les pratiques évoluent, portées à la fois par la jurisprudence et par l’encadrement croissant du marché. Entre fidélité à la tradition civiliste et volonté d’adaptation, les lignes bougent. Reste à savoir jusqu’où ira ce mouvement : la prochaine décision de justice, ou la prochaine réforme, viendra peut-être rebattre les cartes.
